Umowa o roboty budowlane jest jedną z częściej zawieranyych umów w obrocie gospodarczym. Prawidłowe jej sformułowanie pozwala stronom nie tylko na należyte zrealizowanie planowanej inwestycji, ale również pozwala na zapewnienie sobie ochrony własnych interesów. Z powyższych względów zarówno inwestor jak i wykoawca powinni wiedzieć czym kierować przy jej zawieraniu.
Co jest przedmiotem umowy o roboty budowlane?
Umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło czy też umowę zlecenię wyróżnia określenie przedmiotu umowy. W ramach tego stosunku obligacyjnego wyróżniamy dwa typy podmiotów: wykonawcę oraz inwestora.
Wykonawca w ramach umowy o roboty budowlane zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Sformułowanie “oddanie obiektu” należy traktować szeroko, nie musi to być zatem obiekt budowalny, o którym mówi prawo budowalne. Chodzi o wykonanie dającej się wyodrębnić technicznie lub technologicznie części robót składających się na obiekt.
Inwestor zaś zobowiązuje się do:
– dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót,
– przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu,
– odebrania obiektu
– zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Czy umowa o roboty budowlane musi być realizowana osobiście przez Wykonawcę?
Umowy o roboty budowlane w praktyce rzadko kiedy zawierają postanowienia wyłączające udział w jej realizac osób trzecich tzw. podwykonawców. Możliwości wprowadzenia podwykonawcy do realizacji umowy są dwie. Pierwsza to zawarcie w umowie postanoowień dotyczących podwykonawcy. Druga to zgłoszenie inwestorowi przez wykonawcę o wprowadzeniu do realzacji umowy podwykonawcy. W tym drugim wypadku inwestor ma trzydziestodniowy termin na zgłoszenie sprzeciwu.
Na co należy uważać przy przejęciu terenu budowy?
Wejście wykonawcy na teren budowy ma nie tylko istotne znaczenie dla wykonawcy ze względu na to, że może on wreszcie rozpocząc prace. Jest to również newralgiczny moment z prawnego punktu widzenia. Przejęcie bowiem terenu budowy powoduje, że od tego momentu to wykonawca jest za niego odpowiedzialny, cyli ponosi wszelką odpowiedzialnośc cywilnoprawną za szkody spowodowane realizacją umowy.
Warto pamiętać zatem, aby przede wszystkim przejęcie terenu budowy zostało zakończone spisaniem protokołu przejęcia terenu budowy. W protokole tym powinny zostać zaznaczone wszelkie uszkodzenia oraz wady obiektów znajdujących na tym terenie. W tym aspekcie warto również zwrócić uwagę na pozostałości po poprzednio wykonywanych na danym terenie pracach, zwłaszcza gdy zakres wykonywanych przez nas prac jest podobny do prac wykonywanych poprzeednio. Niedopilnowanie tej części realizacji może skutkować obciążeniem nas za pracę innych ekip.
Kiedy należy spisać protokół odbioru?
Protokół odbioru jest przede wszystkim związany z terminami płatności. Często bowiem inwestor płaci wykonawcy w transzach, własnie po zakończeniu pewnego etapu prac. To właśnie po zakończeniu danego etapu inwestycji należy spisać protokół częściowy oddania robót. Protokoł ten warto spisać również po zakończeniu pewnej fazy nawet jeśli umowa nie prrzewiduje wypłaty transzy wynagrodzenia w tej fazie realizaci inwestycji. Pozwoli to bowiem na uniknięcie sytuacji, w której inwestor odmówi podpisania ostatecznego protokołu oddania obiektu, ponieważ stwierdzi wady w części obiektu, nad którą prace zostały już dawno zakończone.
Zabezieczenie wynagrodzenia wykonawcy
Wykonawca robót budowalnych bardzo często ponosi duże koszty już momencie kiedy nie przejął jeszcze od inwestora terenu i nie rozpoczął prac. Pojwia się zatem koniecznośc zabezpieczenia przez niego środków finansowych na pokrycie tych kosztów. Wykonawcy problem ten rozwiązują najczęściej poprzez żadanie uiszczania przez inwestorów zaliczek. Poprzez wyplatę wynagrodzenia za wykonane roboty w transzach wykonawc gwarantują sobie również płynność finansową i zabepieczenie finansowe na koszty w dalszych fazach inwestycji. CO jednak w sytuaci, wktórej wykonawca ma wątpliwości co do obecnej lub przyszłej kondycji finansowej inwestora?
Może on wówczas, w każdym czasie, żądać od inwestora gwarancji zapłaty wynagrodzenia. Gwarancja ta polega na udzieleniu przez bank lub ubezpieczyciela ewentualnie poręczene banku. Wykonawca udziela inwestorowi terminu n uzyskanie takiej gwarancji w terminie nie krótszym niż 45 dni. Jeżeli wykonawca nie uzsyka od inwestora takiej gwarancji może odsątpić od umowy oraz zażądać wypłaty zwynagordzenia wskazana w umowie.
Odpowiedzialność wykonawcy a wady w projekcie
Wykonawca nie odpowiada za wady obiektu zbudowanego zgodnie ze sztuką budowlaną ale według projektu zawierającego wady. To bowiem inwestor jest odpowiedzialny za przygotowanie dokumentacji projektowej, chyba że co innego wynika z łączacej strony umowy. Nie oznacza to jednak, że wykonawca zwolniony jest z konieczności zgłoszenia inwwestorowi ujawnionych przez siebie wad w projekcie
Jaki jest termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o roboty budowalne?
Zapisy kodeksu cywilnego regulujące kwestię umów o roboty budowalne nie zawierają szczególnych postnowień dotyczących terminów przedawnienia roszczeń wynikającyh z jej realizacji, toteż należy się odnieść do rozwiązań ogónych. Zatem termin przedawnienia rozczeń wynikajacych z realizacji umów o roboty budowalne wynosi 10 lat, zaś w przypadku przedsiębiorców termin ten to 3 lata. Okresy te nie mogą być w żaden sposób modyfikowane zapisami umowy.
